» » » Как правильно заключить договор аренды недвижимости?

Как правильно заключить договор аренды недвижимости?

Как правильно заключить договор аренды недвижимостиДля большинства субъектов предпринимательской деятельности, впрочем, как и для обычных граждан, вопрос регулирования арендных отношений достаточно актуальный.

Срок договора и порядок освобождения помещения.

Срок аренды – пожалуй, самый актуальный вопрос. Очень часто, арендодатель не желает продлевать договор с арендатором, но при этом, не предпринимает никаких юридически значимых действий, чтобы оповестить последнего о своем решении. Арендатор просит еще немного времени, чтобы вывезти свое имущество, в результате, через месяц после окончания договора, арендодатель получает письменное уведомление о том, что договор считается продленным на тех же основаниях и на тот же срок. Такая процедура предусмотрена нормативными актами, если по истечении 1 месяца с момента окончания договора аренды, арендатор не покинул помещение, а арендодатель не возражал, то договор считается пролонгированным на следующий срок.

В данной ситуации, доказать даже в суде, что устные переговоры были и арендатор утверждал, что он съедет, не получится. Поэтому, рекомендуется четко прописывать процедуру выезда нанимателя с помещения или жилья и жестко контролировать сроки окончания договора, письменно уведомлять о расторжении договора и обязательно составлять, и подписывать акт приема-передачи.

Преимущественное право.

В жизни случается всякое и возможно, что недвижимость придется продавать в срочном порядке. Законодатель защитил арендатора на этот случай. Наниматель имеет право на приобретение продаваемой недвижимости, хотя такая норма прямо и не закреплена. Но, по аналогии с другими нормами, арендатор сможет защитить свои права в судебном порядке. Получается, что новый собственник и арендодатель в одном лице, может столкнуться с судебным разбирательством. Ситуация еще и опасна тем, что продажа скорее всего, проводилась между дружественными компаниями, следовательно и цена была не рыночной. Арендатор однозначно будет претендовать на приобретение недвижимости именно по этой цене. Вследствие этого, рекомендуется все же уведомлять арендатора о предстоящей сделке купли-продажи.

Передача в субаренду.

Подобные иски часто встречаются в судах. Арендатор, без разрешения арендодателя передает часть или полностью весь объект недвижимости в пользование третьим лицам. Самая распространенная ситуация, когда помещение сдается под магазин, а арендатор еще и сдает часть помещения банку под размещение банкомата или ломбарду. Арендодатель имеет полное право обратиться в суд и попросить его расторгнуть договор, но судебная практика подтверждает то. Что арендатор может и защитится, мотивируя свои действия тем, что он сдает не все помещение в субаренду, а только часть, а мотивом такого поступка является лишь желание улучшить уровень сервиса.

Повышение стоимости.

Основной спор, помимо выезда арендатора, является увеличение размера арендной платы. Понятное дело, что обе стороны заинтересованы в противоположных вещах, арендатор хочет меньше платить, а собственник хочет больше получать оплату. Поэтому, арендатор должен внимательно подходить к пункту договора о повышении оплаты. Если размер аренды постоянно индексируется, то следует все равно предусмотреть, чтобы такая индексация не превышала 6% или хотя бы 10% за год.

Если индексация не предусмотрена, то согласно норм законодательства, арендодатель все равно имеет право повышать цену, но не чаще, чем 1 раз в году.

Передача объекта аренды.

Передавать объект недвижимости между сторонами необходимо только по акту приема-передачи. В нем обязательно описать, в каком состоянии помещение, что в нем есть, к примеру, бойлер и кондиционер, в рабочем ли они состоянии. А в самом договоре, обязательно описать, в каком состоянии должно быть возвращено имущество, находящееся внутри помещения, кто будет оплачивать ремонт, если техника поломалась не по вине нанимателя.

На практике, при сдаче жилого помещения, собственник берет еще и залоговую сумму за возможную порчу имущества, помимо того, что арендатор оплачивает и последний месяц аренды.

Налогообложение и договор безвозмездного пользования.

На арендатора, законодательством не возлагается обязанность по уплате налогов. Собственники квартир, чтобы не уплачивать налоги, часто предлагают заключить договор на безвозмездное пользование квадратными метрами. Арендатору не стоит на такое соглашаться. По налоговому кодексу, арендатору придется оплачивать налоги, так как у него появляется доход в виде бесплатного пользования жильем. А расчет налога будет проводиться исходя из рыночной стоимости аренды на подобное жилье.

Помимо этого, в случае возникновения каких-либо претензий со стороны арендодателя, наниматель не сможет отстоять свои права.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
Загрузка...

Оставить комментарий

Войти с помощью: