Ипотека

Что такое ипотека? Какие виды кредитования предлагаются физическому лицу? Какие документы нужно подготовить? Как рассчитывается ежемесячный платеж?

Для физических лиц самым долгосрочным кредитным обязательством является ипотека. Этот вид кредитования позволяет гражданам приобрести собственное жилье без десятилетних накоплений. Между тем, многие до конца не понимают, что такое ипотека, как правильно рассчитываются процентные платежи, какие требования обязательны при подаче заявки. Предлагаем рассмотреть эти вопросы в статье.

Дочитайте статью: в конце эксперты собрали для Вас несколько рекомендация для выбора выгодной ипотечной программы.

Что такое ипотека
📷 indriksons.ru

Что такое ипотека?

Ипотека – это обязательство, по которому гарантом его исполнения является недвижимое имущество. Физическое или юридическое лицо берет кредит и в обеспечение, что кредит будет погашен вовремя и целиком, лицо предоставляет залог недвижимого имущества.

Ипотечное взаимоотношение сторон регулируется Законом «Об Ипотеке». Согласно этому нормативу, залогом становится именно недвижимое имущество. Заложить по договору займа можно:

  • жилую собственность целиком: дома, квартиры;
  • жилую собственность частично: часть дома, отдельная комната. Нужно только, чтобы на такую недвижимость отдельно было оформлено право собственности;
  • производственные помещения, предприятия, склады;
  • земельные участки;
  • садовые дома, гаражные строения и прочие постройки с потребительским назначением;
  • машино-места;
  • воздушные и морские суда.

Брать на себя ипотечное обязательство может частное лицо (зачастую, закладывается именно жилая недвижимость), юридическое лицо (получение коммерческой ипотеки), или физическое лицо, зарегистрированное индивидуальным предпринимателем. Последний может оформить как ипотеку на жилое помещение для личных нужд или взять бизнес-кредит на развитие или старт собственного дела.

Основное преимущество ипотеки для всех категорий – увеличение шансов одобрения кредита, если предлагается подходящий по требованиям кредиторов залог. Для заемщиков – это возможность приобрести необходимое им недвижимое имущество.


Берегу.ру. Ипотека[ipoteka][status lead]


В общем смысле, ипотека может быть целевой (объект собственности приобретается за кредитные средства) и нецелевой – деньги выдаются на любые, чаще всего потребительские цели. Залогом по такому обязательству выступает имеющаяся в собственности заемщика (или другого лица – залогодержателя) недвижимость.

Сумма ипотечного кредита

Сумма ипотечного кредита

Одобряемая сумма по обязательству исчисляется в несколько миллионов рублей при покупке дома или квартиры частному лицу. При этом оценивается, сколько стоит приобретаемая недвижимость, и уже от ее суммы исчисляется лимит по займу.

Факт! В кредит не выдается 100% стоимости собственности. Обычно, это значение не превышает 80%.

Это значит, что при покупке квартиры рыночной стоимостью в 5 млн. российских рублей, заемщику полагается по кредиту не более 4 млн. рублей. Пример условный, кредиторы самостоятельно устанавливают пороговое значение. Остальная сумма добивается за счет первоначального взноса. Как правило, банки дают в кредит 60-70% от конечной стоимости недвижимости.

Кстати! Есть программы с нулевым первым взносом. Но выгодность такого кредитования сомнительна.

Процентная ставка по ипотеке

 

Процентная ставка по ипотеке

Ставка по процентам – это прибыль банка от выдачи ипотеки. Правда, не единственный, но основной источник (могут быть и различные комиссии, платежи за обслуживание и прочее).

Для заемщиков проценты – это переплата. Берется по займу, к примеру, 2 млн. рублей, а возвращается банку 3 млн. Основная часть (или единственная, если не предусмотрены какие-либо дополнительные платежи) – это начисленные проценты.

Ставка по ипотеке при сравнении со стандартными потребительскими займами ниже, как минимум, на 2-3 процентных пункта. Если кредит без залога обойдется заемщикам в 15-18% годовых, то ипотеку можно взять на 11-12 годовых, а то и меньше.

Факт! Сниженные ставки назначаются зарплатным клиентам банков, заемщикам с оформленной личной страховкой и прочим категориям, которые имеют льготы и привилегии (к примеру, работники социальной сферы).
Срок возврата займа

Понятно, что если сумма займа оценивается в несколько миллионов рублей, то и срок погашения увеличивается. Не думаем, что гражданин, который берет ипотечный кредит, сможет погасить сумму в пять миллионов за 12 месяцев.

Ипотечные программы предполагают длинные сроки погашения: от 5 до 30 лет.

Действует правило: чем длительнее срок возврата – тем меньше ежемесячный платеж по займу. В то же время, увеличивается общая переплата по кредиту. В таком случае нужно определить баланс между суммой платежа и сроком кредитования.

Виды ипотечного кредита

Виды ипотечного кредита

На рынке кредитования РФ выделяется 4 вида ипотеки для физических лиц:

  • стандартная программа;
  • социальная ипотека;
  • военная ипотека;

программы для молодых семей (использование материнского капитала)

Стандартная ипотека (если такое понятие можно применять) – это кредит под залог покупаемой недвижимости (зачастую – квартиры) на обычных условиях. То есть, без предоставления каких-либо льгот заемщикам.

Социальная ипотека направлена на поддержание определенных слоев населения, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Такие граждане должны стоять в очереди на приобретение жилья. К таким лицам относят, прежде всего, многодетных семей. Также на социальную ипотеку могут рассчитывать работники социальных и бюджетных сфер, ветераны, работники оборонной промышленности РФ.

Военная ипотека направлена на поддержание военнослужащих по контракту. Тогда государством предоставляются льготы на оплату кредита.

Программы для молодых семей могут считаться и разновидностью социальной ипотеки. Кредитование направлено на поддержание граждан, находящихся в законном браке, при этом возраст обоих не должен превышать 35 лет. Зачастую, предоставляемые льготы касаются использования материнского капитала для оплаты первого взноса по ипотеке.
Потенциальный заемщик по ипотеке

Несмотря на то, что залог недвижимости снижает риски кредиторов, ипотека все равно остается достаточно серьезным обязательством, и риски по неуплате также высоки. Поэтому каждый банк, в зависимости от разработанной кредитной программы, определяет ряд требований, которым обязан отвечать потенциальный заемщик по ипотеке. Основные сводятся:

  1. Возрастные ограничения. Важен возраст заемщика и созаемщика по займу. Банки не работают с лицами, не достигшими 21 года. При этом соблюдается правило: чем старше, тем больше шансов получить деньги в кредит. Особенно, для лиц мужского пола. Военнообязанные должны предоставить в банк военный билет как подтверждение, что их не заберут в армию на срочную службу. Из-за этого есть кредиторы, готовые сотрудничать с лицами старше 26-27 лет. Важна также верхняя граница ограничений, она устанавливается в зависимости от наступления пенсионного возраста.
  2. Наличие российского паспорта. Если потребительские займы дают иностранным гражданам, то ипотека одобряется, в основном, только россиянам. Причем проверяется наличие постоянной прописки, и лучше всего – в месте получения кредита.
  3. Стабильный доход. Стаж не должен быть менее 6 месяцев на текущем рабочем месте, и не менее одного года в целом за последние пять. Доход подтверждается официальными документами. К его среднемесячному размеру также предъявляются требования. Заемщику не оформят кредит на 5 миллионов, если по документам его доход не превышает 10 тыс. рублей. Рассчитывайте, что заработная плата должна превышать платеж по кредиту как минимум в два раза.
  4. Предоставление полного пакета документов. Если банк требует копию трудовой – приносите, если нужно СНИЛС – предоставляйте.
    Какой набор документации нужно собрать, чтобы получить ипотеку

Можно сказать, что предоставление полного пакета нужной документации – это также одно из требований для получения ипотеки. Заемщику придется постараться – для кредита понадобится достаточный объем бумаг.

В первую очередь подается заявка на кредит. Она заполняется в электронном или бумажном варианте. Также электронное заполнение может быть прямо на официальном сайте банка. Если заявление заполняется сразу же в офисе банка – предоставляется паспорт. После рассмотрения поданных сведений принимается предварительное решение по заявке. Если оно положительно – у заемщика запрашивается полный пакет бумаг.

Для оформления понадобятся:

  • второй удостоверяющий личность документ. Это может быть заграничный паспорт, водительские права или военный билет;
  • зачастую предоставление СНИЛС – одно из обязательных требований (к примеру, его запрашивает ВТБ);
  • справка о доходах: если лицо работает по найму – подойдет 2-НДФЛ. Для ИП рассмотрят налоговую декларацию. Для остальных лиц – по ситуации: наличие патентов, подтверждение частной практики;
  • дополнительное подтверждение доходов (или справки при отсутствии классической 2-НДФЛ). Сюда относятся подтверждение открытого депозита и банковского счета, наличие акций, справка с дополнительного места работы;
  • копия трудовой книжки;
  • документация для объекта недвижимости (свидетельство о праве собственности, технические бумаги).

Для удостоверения платежеспособности можно принести подтверждение наличия в собственности автомобиля и другого объекта недвижимости.

Также для оформления понадобится акт об оценке стоимости объекта и страховой полис.

Факт! Без страхования недвижимости кредит не оформят. Кстати, если ипотека берется для квартир вторичного рынка – дополнительно еще запросят титульное страхование. Это страхование от возможной потери права собственности. К примеру, если право собственности будут оспаривать наследники предыдущего владельца, чьи права были не учтены.
Как рассчитывается процентная ставка при ипотеке

Порядок расчета процентов по ипотеке зависит от того, какая процентная ставка устанавливается. Она может быть аннуитетной и дифференцированной. При аннуитетном расчете, платеж по займу всегда будет одинаковым: что в первый месяц погашения ипотеки, что в последний.

Дифференцированный платеж в каждый месяц погашения всегда будет разным, при этом такое начисление характеризуется убывающим остатком. То есть, в начале срока погашения заемщик заплатит наибольший ежемесячный платеж, который с каждым месяцем обслуживания ипотеки будет уменьшаться.

Давайте рассмотрим на примерах для наглядности.

Формула аннуитетного ежемесячного платежа имеет вид:

Формула аннуитетного ежемесячного платежа

где:

  • х – ежемесячный платеж;
  • S – первоначальная сумма ипотеки;
  • Р – месячная процентная ставка;
  • N – количество месяцев погашения ипотечного займа.

Поскольку, в кредитных программах ставка указывается в процентном значении, да еще и в годовых, чтобы перевести в месячное – необходимо ставку разделить на 100 (перевод из процентов) и полученное значение еще разделить на 12 (количество месяцев в году).

Пока что звучит сложно – поэтому давайте рассчитаем на примере.

Бублов берет ипотеку на сумму 2 миллиона рублей на 2 года (24 месяца), банк назначает ставку в 12% годовых.

Месячная ставка составит: 12/100/12=0,012

Расчет ежемесячного платежа по займу:

2 000 000 *(0,012+ «0,012» /(«(1+0,012)» ^»24″ «-1» ))

Рассчитаем для начала то, что в скобках: 0,012+0,012/(1,331-1)=0,012+0,012/0,331=0,012+0,036=0,048.

Полученное значение: 0,048. Теперь его нужно умножить на первоначальную сумму кредита: 2 000 000*0,048=96 000 р.

По данной ипотеке ежемесячно нам придется платить 96 000 р.

За 24 месяца Вы заплатите банку: 96 000*24=2 304 000, то есть переплата для Вас составит 304 000 р.

Формула дифференцированного платежа

Сумма ежемесячного платежа состоит из начисленной суммы процентов и суммы основного долга по кредиту. При этом платеж по основному долгу всегда будет один и тот же, а уплата процентов с каждым месяцем будет уменьшаться.

Сумма основного долга: сумма кредита/срок кредита в месяцах

В нашем случае: 2 000 000/24=83 333

Процентный платеж рассчитывается таким образом:

(s*p)/12

где:

  • s – сумма кредита;
  • р – процентная ставка.

В нашем случае за первый месяц придется уплатить процентов: 2 000 000*0,12/12=20 000.

Суммарный платеж в первом месяце составит: 83 333+20 000=103 333

С каждым месяцем сумма платежа будет уменьшаться за счет уменьшения процентного платежа, при этом сумма основного долга будет одинаковой на протяжении всего периода погашения.

Рассчитаем сумму платежа во второй месяц погашения.

Для начала, нужно рассчитать остаток основного долга – ведь на него и насчитываются проценты. Для этого от первоначальной суммы кредита отнимаем уже уплаченную сумму основного долга за первый месяц (83 333 р.):

2 000 000-83 333,33=1 916 666,67

На это остаток насчитываем процентный платеж за второй месяц:

1 916 666,67*0,12/12=19 166,67

Вместе с суммой основного долга заемщику придется заплатить за второй месяц: 83 333,33 +19 166,7=102 500

Чтобы рассчитать ежемесячный платеж за третий месяц – пользуемся алгоритмом:

  1. Узнаем остаток основного долга: 1 916 666,67-83 333,33= 1 833 333,34 р.
  2. Считаем процентный платеж: 1 833 333,34*12/0,12=18 333,33
  3. Узнаем суммарный платеж за третий месяц кредитования: 83 333,33+18333,33=101 666,66 р.

 

Рассчитываем также для всех 24-х месяцев кредитования.

Получаем, что по ипотеке мы заплатим только процентов 250 000 р. Общая переплата по дифференцированному способу составит 250 000 р. Это меньше, чем при аннуитете на 54 000 р.

 

Сравнение двух видов процентных начислений

Конечно же, с точки зрения экономики заемщику выгоднее кредитоваться с дифференцированными процентами – переплата всегда будет меньше. Но такой способ подойдет тем, у кого хватает финансовых ресурсов, чтобы на старте срока кредитования платить большие суммы ежемесячного.

Аннуитет хорош тем, что выплачивать такие платежи более комфортно для кошелька.

Большинство банков работают только с аннуитетом, некоторые банки предлагают заемщику самостоятельно выбрать схему погашения (такая программа есть в Райффайзенбанке и Газпромбанке).

Советы экспертов: как выбрать выгодную ипотеку

Заемщики при выборе кредитной программы в первую очередь обращают внимание на значение процентной ставки. Чем меньше годовой процент – тем выгоднее ипотека. Это так, но это не единственный показатель хорошей ипотечной программы.

  1. Выбирайте кредиты с внесением первоначального взноса. Объясняем: часть от стоимости квартиры заемщику приходится оплачивать самостоятельно, это как минимум 10 % от цены. Не у всех есть сразу и такая сумма, поэтому многие банки для рекламы предлагают оформить ипотеку без первого взноса. Но не забывайте, что банки – структуры коммерческие и своей выгоды они не упустят, значит, в таких предложениях либо будет завышена ставка, либо встроены дополнительные комиссии.
  2. Чем большую сумму взноса Вы внесете – тем меньше переплата по кредиту будет в целом. Поэтому при возможности – платите больше.
  3. Рассматривайте программы с возможностью расплатиться с долгом заранее. Вдруг финансовые возможности позволят Вам это сделать в будущем, тогда переплачивать по ссуде нужно будет меньше. Обратите внимание на то, чтобы досрочное погашение не предусматривало штрафов и дополнительных платежей, а банком были пересчитаны проценты, если Вы частично досрочно расплачиваетесь по платежу.
  4. Обратите внимание на все дополнительные платежи. Банк может одобрить 11% годовых, а полная ставка составит 15%, когда к ней прибавятся все сопутствующие комиссии.

Читайте также:

Оставьте комментарий

Войти с помощью: